বাংলাদেশের অর্থনীতিতে আবাসন খাত কেবল একটি শিল্প নয়; এটি কয়েকশ উপ-শিল্পের চালিকাশক্তি। সিমেন্ট, রড, সিরামিক, ফার্নিচার, ব্যাংকিং—সবকিছুর সঙ্গে এই খাতের সরাসরি সম্পর্ক। তবুও ২০০৮ সালের বিশ্বমন্দার পর থেকে রিয়েল এস্টেট সেক্টর ধারাবাহিকভাবে নিম্নমুখী। এক সময় জমির মালিক ও ডেভেলপারের ‘জয়েন্ট ভেঞ্চার’ ছিল ব্যবসার মূল ভিত্তি, কিন্তু বর্তমানে ক্রমবর্ধমান নির্মাণ ব্যয়, জমির অস্বাভাবিক মূল্যবৃদ্ধি এবং পুরনো ব্যবসায়িক কাঠামোর কারণে এই মডেল আজ সংঘর্ষের মুখে। একই সাথে অনানুষ্ঠানিক ‘ল্যান্ড শেয়ারিং’ মডেলের প্রসার সুসংগঠিত ডেভেলপার ইকোসিস্টেমকে দুর্বল করে দিচ্ছে। মূল সমস্যা—সময়ের সাথে ব্যবসায়িক মডেলের আধুনিকায়নের ঘাটতি।

কর কাঠামোর বৈষম্য: সংকটের কেন্দ্রবিন্দু-

বর্তমানে সবচেয়ে বড় অসামঞ্জস্য দেখা যায় রেজিস্ট্রেশন ট্যাক্সে। ডেভেলপারস এর ফ্ল্যাট ক্রয়ে প্রায় ২২% কর (ফ্ল্যাট ১৬% + জমি ৬%), অথচ শেয়ারিং মডেলে মাত্র ৬%। ফলে বাজার স্বাভাবিকভাবেই শেয়ারিংয়ের দিকে ঝুঁকছে, যা দীর্ঘমেয়াদে প্রাতিষ্ঠানিক ডেভেলপারদের টিকিয়ে রাখা কঠিন করে তুলবে। এই বৈষম্য অব্যাহত থাকলে বাজারে অনিয়ম বাড়বে এবং বিনিয়োগ নিরুৎসাহিত হবে।

উত্তরণের প্রস্তাবনা ও করণীয়-

১. কর বৈষম্য দূরীকরণ:

ডেভেলপার ও শেয়ারিং মডেলের মধ্যে সমতা আনতে হবে—হয় ডেভেলপার ফ্ল্যাটে কর কমানো, নয়তো শেয়ারিং মডেলে যৌক্তিক কর আরোপ।

২. ইউনিফাইড প্রপার্টি ভ্যালুয়েশন:

সরকারি সার্কেল রেট ও বাজারমূল্যের ফারাক কমিয়ে বাস্তবভিত্তিক মূল্য নির্ধারণ চালু করতে হবে, যাতে কর কাঠামো স্বচ্ছ ও ন্যায্য হয়।

৩. সিঙ্গেল-উইন্ডো অনুমোদন ব্যবস্থা:-

রাজউক, সিটি কর্পোরেশনসহ বিভিন্ন সংস্থার অনুমোদন প্রক্রিয়া ডিজিটাল প্ল্যাটফর্মে একীভূত করলে সময় ও খরচ কমবে।

৪. ভাড়া-ভিত্তিক মালিকানা (Rent-to-Own) মডেল:-ব্যাংক-সমর্থিত দীর্ঘমেয়াদি অর্থায়নের মাধ্যমে ডেভেলপাররা প্রকল্প বাস্তবায়ন করবে এবং ক্রেতারা ২৫–৩০ বছরে মাসিক কিস্তির মাধ্যমে ফ্ল্যাটের মালিক হবেন। এখানে ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানটি গ্যারান্টর হিসেবে কাজ করবে।

৫. এসক্রো অ্যাকাউন্ট ও প্রি-সেলিং নীতিমালা:-

ক্রেতার অর্থ সুরক্ষায় এসক্রো ব্যবস্থা বাধ্যতামূলক করলে আস্থা বাড়বে এবং প্রতারণা কমবে।

(এসক্রো হলো একটি নিরাপদ আর্থিক ব্যবস্থা যেখানে লেনদেন সম্পন্ন না হওয়া পর্যন্ত ক্রেতা ও বিক্রেতার মাঝে একজন তৃতীয় পক্ষ (সাধারণত ব্যাংক) অর্থ জমা রাখে।

কার্যপদ্ধতি: ক্রেতা ফ্ল্যাট বা পণ্যের টাকা সরাসরি বিক্রেতাকে না দিয়ে এই বিশেষ ব‍্যাংক এ বিশেষ অ্যাকাউন্টে জমা দেন। শর্ত অনুযায়ী কাজ শেষ হওয়ার পর বা পণ্য বুঝে পাওয়ার পর সেই অর্থ বিক্রেতার কাছে পৌঁছায়।

আবাসন প্রকল্পের ক্রেতা থেকে নেওয়া অগ্রিম টাকার ৭০% এসক্রো অ্যাকাউন্টে রাখা বাধ্যতামূলক। এতে ডেভেলপার ঐ প্রকল্পের জন‍্য টাকা খরচ করতে পারবেন কিনতু এক প্রকল্পের টাকা অন্য প্রকল্পে ৩০% এর বেশি সরিয়ে নিতে পারেন না, ফলে প্রজেক্ট সময়মতো শেষ হওয়ার নিশ্চয়তা বাড়ে।

৬. সবার জন‍্য বাসস্থান প্রণোদনা:

প্রথম ফ্ল্যাট ক্রয়ে কর ছাড় দিলে মধ্যবিত্তের চাহিদা বাড়বে।

৭. REIT চালু করা:

পুঁজিবাজারভিত্তিক রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট চালু করলে বড় প্রকল্পে অর্থায়ন সহজ হবে এবং স্বচ্ছতা বাড়বে।

৮. নির্মাণ ব্যয় নিয়ন্ত্রণ:

মূল নির্মাণ উপকরণে কর/শুল্ক যৌক্তিক পর্যায়ে আনা জরুরি।

৯. আধুনিক রেভিনিউ শেয়ারিং মডেল:

জমির মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে বিল্ড ভাগাভাগির পরিবর্তে স্বচ্ছ ও প্রযুক্তিনির্ভর রাজস্ব বণ্টন করা যেতে পারে।

১০. ডেটা-ড্রিভেন হাউজিং পলিসি:

চাহিদা, মূল্য ও সরবরাহ নিয়ে কেন্দ্রীয় ডাটাবেজ তৈরি করে নীতিনির্ধারণ করতে হবে।

আবাসন খাত আজ একটি সংকটময় সন্ধিক্ষণে। প্রথাগত মডেল আর কার্যকর নয়; এখন প্রয়োজন আধুনিক নীতি, ন্যায্য কর কাঠামো এবং প্রাতিষ্ঠানিক সংস্কার। সরকার, National Board of Revenue, Real Estate and Housing Association of Bangladesh এবং সংশ্লিষ্ট সকল অংশীজন যদি সমন্বিতভাবে এগিয়ে আসে, তবে এই খাত আবারও প্রবৃদ্ধির পথে ফিরতে পারে। অন্যথায়, একটি সম্ভাবনাময় শিল্প ধীরে ধীরে অস্তিত্ব সংকটে পতিত হবে।